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飓风吹破的地产泡沫

发布时间:2021-01-21 13:46:58 阅读: 来源:不锈钢管厂家

飓风吹破的地产泡沫

20世纪20年代,美国经济出现了短暂繁荣,人们开始相信这种发展是没有止境的。佛罗里达州(楼盘) 成为美国房地产投资者趋之若鹜的地方,一年之内土地价格翻了两番,最终引发了世界上第一次房地产危机。  中国是否存在房地产泡沫的争论仍在不断发酵中。一方认为,房价过高,存在泡沫;另一方认为,高房价不等同于泡沫,房价上涨是由刚需推动的。究竟什么是房地产泡沫?可以从国外房地产泡沫的历史教训中作出判断。

世界上最早可考证的房地产泡沫发生于1923年~1926年的美国佛罗里达州,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。  20世纪20年代中期,美国经济出现了短暂的繁荣,建筑业日渐兴盛。佛罗里达州位于美国的东南端,靠近古巴, 这里气候温暖湿润,有些类似海南(楼盘) 岛,成为一般民众冬天度假的胜地。由于佛罗里达州的地价一直远低于美国其他州,因此该州成为了理想的投资地,吸引了来自纽约等地的美国有钱人来此置业购房。  随着购房需求的增加,佛罗里达州土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年~1926年,佛罗里达州的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。很快,在迈阿密近海的200公里地段,各种建设项目如雨后春笋般矗立。沼泽地的水抽干了,铺上新的道路。每个人都在谈论土地的供应如何有限,人口增加如何快速,这片阳光地带的土地如何很快被抢购一空。迈阿密海滩一块在1896年仅值25美元的土地,到了1925年卖到12.5万美元。  从1923年至1926年,全国各地的淘金者都纷纷涌向那里,佛罗里达州的人口大增,开往迈阿密的火车轮船上,挤满了做发财梦的美国人。到处都在新建大量的饭店、公寓和娱乐场所, 大量建筑材料的货运需求使运输延误成为司空见惯的现象。在棕榈海滩的一块拟建公寓的空地上堆满了浴缸,而其它建筑材料还未运到,公寓能在什么时候建好没有人知道,也没有人关心。  人们购买土地已经不是为了自己居住和使用, 而是坐等升值,从中获取差价收入。在这种情况下,各种各样的房地产交易中介如雨后春笋般迅速发展。据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,当时该市仅有7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。在房地产最疯狂的那几年,人们的口头禅就是“今天不买,明天就买不到了”!  逐利是资本的本性,投机是最快的获利方法。投机的心理基础是预期未来价格的上升, 一旦这种预期走向非理性的道路, 投机需求中的“羊群效应”便会日益明显,资产的价格将按照人们的预期被一步步地推高,而风险也在持续累积。这时候的高价格实际上是非常脆弱的,只要有任何的风吹草动,转手交易的下一个买主不再出现, 泡沫的破灭就是必然。是泡沫就一定会破灭,不破灭则很难判断是泡沫。  果然好景不长。随着沼泽地一块又一块被投入市场,新进的资金不够支撑土地价格的不断飚升。1926 年9月一场飓风袭击佛罗里达州,最终引发佛罗里达州房地产泡沫破碎。  美国气象局把这次飓风描述为:“可能是有史以来袭击美国的最具破坏性的飓风。”飓风过后,昔日繁华的佛罗里达州一片狼藉,一些地方的海水涨到了二楼,人们只能爬到屋顶逃命。人们不再把房地产当作宝贝,而视作烫手山芋,纷纷抛出自己手中的房地产,导致房地产价格迅速大幅度地下跌。持续狂热4年之后的佛罗里达房地产泡沫终于被飓风吹灭。  房地产泡沫并不可怕,可怕的是泡沫破灭。飓风之所以能吹灭佛罗里达州房地产泡沫,根本原因在于当地的房地产价格过高,而飓风不过是一个诱因。房地产泡沫一旦破灭,将导致整个资金链的断裂,大量房地产企业面临破产,银行爆出巨量坏账,甚至最终引发金融危机。美国佛罗里达州房地产泡沫破灭之后,也导致许多企业和银行破产,一些破产的企业家、银行家或自杀或发疯,有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克 ,当年因这场危机而一贫如洗,此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

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